Процедура покупки недвижимости в
Испании
Любой вид недвижимости в Испании должен быть
зарегистрирован в Reglstro de Propiedad (Регистр
собственности), где Вы можете получить полную
информацию о том, кто является владельцем
недвижимости, какова её точная цена, точная
площадь, а так же о наличии возможной
задолженности владельца. На имя владельца
оформляется главный официальный документ,
называемый Escritura Publica , которой затем
присваивается собственный регистрационный номер,
номер записи, листа и тома для занесения её в
Регистр.
Продать недвижимость по законам Испании имеет
право только сам владелец или же лицо им
назначенное и имеющее, соответственно, от него
доверенность, заверенную нотариально. Как правило,
право продажи доверяется агентствам, в этом случае
агентство должно иметь соответствующую лицензию.
Каждая фирма или агентство так же имеет свою
Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре
собственности Испании, где можно навести о нём
справки. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии,
в этом случае Вам выдаётся документ, называемый
Nota Simple Informatlva (Нота Простая
Информационная).
Если владельцев недвижимости несколько либо
владелец состоит в браке, то согласно требованиям
Гражданского Кодекса Испании при продаже
необходимо присутствие и согласие всех владельцев
либо нотариально заверенная доверенность от них.
После выбора подходящего Вам объекта
недвижимости и принятия решения о его покупке
составляется частный контракт купли-продажи, в
котором, в том числе, указываются условия и способ
оплаты. При подписании контракта, как принято,
покупатель выплачивает около 10% от стоимости
недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за
собой.
После заключения контракта покупатель должен
получить в местной полиции так называемый N . I .
E . (идентификационный номер иностранца), чтобы
затем правильно оформить сделку у нотариуса.
Далее, в течение месяца оформляется главный
официальный документ купли-продажи - Escritura
Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма
денег вносится при подписании Эскритуры, после
чего Вы становитесь полноправным владельцем.
Причём существуют различные условия оплаты,
например, можно оформить ипотечный кредит, как
правило, он составляет 50, 60, максимум 70% от
стоимости недвижимости для нерезидентов Испании.
Всё это оговаривается в контракте до его
подписания.
Эскритура подписывается покупателем и продавцом
в Нотариальной конторе в присутствии испанского
нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть
внесено имя не только одного владельца, но и всей
его семьи. После процедуры подписания остаётся
лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре
собственности Испании. Процесс регистрации обычно
длится около трёх месяцев. Расходы, связанные с
приобретением недвижимости Прежде всего, нужно
сказать, что существует некоторая разница в
расходах, связанных с покупкой новой недвижимости
и вторичной.
Говоря о текущих расходах, следует так же
отметить ещё один важный момент. В Испании широко
практикуется следующее: в Эскритуре официально
декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от
реальной цены недвижимости. Делается это с целью
снижения текущих расходов и налогов, связанных с
покупкой. Но делать это нежелательно, так как
позже могут возникнуть юридические проблемы в
случае её последующей перепродажи.
Общие
расходы при покупке
недвижимости
нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются
по специальной шкале, прогрессирующей в
зависимости от стоимости недвижимости. Например,
при покупке недвижимости налог немного больше в
случае оформления ипотечного кредита.
расходы на регистрацию (Registro) в Регистре
собственности Испании - оплачиваются при внесении
Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в
качестве нового владельца. Эта сумма также
определяется по специальной шкале и зависит от
стоимости покупки, в случае того же примера от
50.000 до 100.000 евро она колеблется в пределах
от 120 до 180 евро - расходы на оформление
документов (Gestoria). Если прибегнуть к услугам
частного адвоката, то его сервис Вам обойдётся
примерно в 850 евро.
При приобретении новой недвижимости в
дополнение к выше указанному оплачиваются
следующие налоги:
налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre
Valor Anadido , сокращённо I . V . A .). Этот
налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а
для коммерческих объектов, предназначенных для
частного производства и для незастроенных
земельных участков - 16% от стоимости, указанной в
Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по
приёму налогов.
налог на документальное оформление юридических
актов (Actos Juridicos Documentados . сокращённо A
. J . D .), составляют 0.5% от стоимости,
указанной в Эскритуре.
При приобретении недвижимости, бывшей в
употреблении, то есть из "вторых рук" взимаются
следующие налоги:
передаточный налог ( Impuesto de Transmlsiones
Patrimoniales , сокращённо I .Т.Р.), составляет 7%
от стоимости, заявленной в Эскритуре и
оплачивается в Совете по Экономике и Финансам
Испании.
налог Plus Valia. Это муниципальный налог,
основывающийся на официальной оценке роста
стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот
налог должен выплачивать владелец недвижимости, то
есть продавец, но на практике все налоги обычно
выплачивает покупатель. Точную величину налога
указывает местная мэрия, на сумму которого влияет
возраст недвижимости и количество лет владения
этой недвижимостью последним её хозяином.
Суммарно все затраты по оформлению покупки без
учёта ипотечного кредита составляют около 9% от
стоимости недвижимости, ипотечный кредит
увеличивает эти затраты до примерно 12%.
Виды
недвижимости в Испании
Апартаменты
Квартиры, располагаются обычно в высотных домах
в курортной зоне городов, вдоль пляжей и иногда в
компактных урбанизациях, но невысокой этажности.
Часто строятся и покупаются для сдачи в аренду.
Различаются по количеству спален. СТУДИЯ (estudio)
- самый простой вариант квартиры с одним большим
помещением, которое служит и спальней и кухней и
гостиной. Санузел, разумеется, отдельно.
Более распространены в Испании квартиры с
одной, двумя, тремя и реже четырьмя и более
спальнями (dormitorio), в которых помимо спален
имеется холл или гостиная, кухня и один или
несколько санузлов. Площадь делится на жилую и
площадь террас, которые в сумме образуют общую.
Как правило, все окна выходят в сторону моря,
особенно в новых домах, расположенных в курортных
зонах, которые строятся фактически с одной лицевой
стороной. Если дом не "односторонний", то большую
стоимость при равной площади имеют квартиры с
лучшим видом.
Стоимость зависит от площади, количества
спален, близости дома к береговой линии и центру
города, размера лоджии или террасы, наличие общего
бассейна, гаражей или стоянок, своей зоны отдыха,
престижности. В многоэтажном доме верхние этажи
обычно дороже, в основном на них располагают
"пентхаузы" и "дуплексы" (двухэтажные квартиры).
Бунгало
Дом на двух и более хозяев с раздельными
входами и участками, иногда их тоже называют
виллами, обычно в рекламных целях. Как правило,
это компактные, часто многоуровневые дома,
расположенные в поселках (урбанизациях). Тоже
могут быть - реже с одной, обычно - с двумя-тремя
и более спальнями. Участки вокруг дома небольшие,
иногда на них можно разместить небольшой бассейн,
но, как правило, чаще бассейны общие, на несколько
домов. Гаражи в основном рассчитаны на одну
машину, иногда - крытая стоянка на участке.
Коттедж, вилла
Oдно- или более этажный отдельный дом с
участком, и, как правило, с бассейном. Стоимость
виллы значительно зависит, помимо площади
постройки, от площади участка и стоимости этой
земли. Стоимость на землю может сильно различаться
в разных районах и ощутимо растет в последнее
время. В поселках иногда строят виллы на небольших
участках, что приближает их по стоимости к
бунгало. Понятно, что цены на виллы ограничиваются
только размером фантазии и кошелька. Строятся они,
как правило, или по типовым проектам на выбор, или
по вашему собственному заказу. Купив участок,
можно самому выбрать застройщика.
Аренда
недвижимости в Испании
Некоторые люди покупают себе собственность в
Испании, чтобы жить здесь в старости, другие
предпочитают иметь здесь второй дом и держат его
исключительно для себя или своих друзей, чтобы
проводить свой отпуск. Однако большинство
покупателей пользуются своей собственностью лишь в
редких случаях, а основное время предпочитают
сдавать её туристам внаём, чтобы получать с неё
доход. Безусловно, это является важным моментом,
если для приобретения была взята ссуда в банке и
владельцам необходимо осуществлять выплату этой
ссуды.
Сдача в наём Вашей собственности не так проста,
как это может показаться с первого взгляда, и в
этом случае вам необходимо принимать во внимание
многие факторы. С юридической точки зрения Ваша
собственность должна быть зарегистрирована в
Министерстве Туризма Испании и необходимо
заполнять налоговую декларацию об отчислениях в
местный бюджет ( Inland revenue ).
Возмещение Ваших расходов за счет аренды может
оказаться очень существенным, поэтому очень важно,
чтобы это происходило юридически правильно, а
управление собственностью было на профессиональном
уровне. Тогда Вы насладитесь преимуществами сдачи
в наём Вашей собственности и будете спать
спокойно.
Коммунальные платежи в
Испании
Коммунальные платежи невелики: в среднем семья
из трех - четырех человек тратит на электричество,
воду и газ приблизительно от 600 евро в год. Счета
на электроэнергию присылаются каждые два месяца,
на воду каждые три месяца - деньги снимаются с
Вашего банковского счета, а Вы по почте получаете
фактуру (квитанцию), в которой указано количество
потреблённых ресурсов и их стоимость.
Стоимость
электроэнергии:
- Абонентская
плата: 1.39 евро за каждый киловатт по Контракту
(обычно мощность линии по Контракту - 3,3, 5,5 или
8,8 киловатт)
- Стоимость электроэнергии: 0.08
евро за киловатт-час
- Пользование
электросчетчиком: 0.54 евро в месяц
- Налог I
. V . A . 16%
Стоимость пользования водой:
- Абонентская плата: 6,79 евро в
месяц
- Стоимость: около 0.30 евро за кубометр
(в зависимости от потреблённого объёма воды)
-
Оплата сточных вод: 0,16 евро за кубометр
-
Налог I . V . A . 7%
Стоимость газа:
-
Централизованного газового снабжения, как правило,
в Испании нет - газ продаётся в баллонах.
Специальная газовая служба развозит эти баллоны
ежедневно. Стоимость баллона - около 7 евро. Для
семьи из 3-х человек одного баллона хватает
приблизительно на три месяца пользования кухонной
плитой.
- Если для Вас это окажется неудобным
- просто замените газовую кухонную плиту и
водонагреватель на электрические. Или можете
установить на своём участке собственный накопитель
- одной зарядки хватает приблизительно на
год-полтора.
- В то же время в некоторых
районах новой застройки устанавливается
центральное газовое снабжение.
|
